اجاره درآمد خانوارها را می‌بلعد/ یک پیش‌بینی حیاتی از بازار مسکن

اصطلاح رکود تورمی دقیقاً وضعیت امروز  مسکن  را توضیح می‌دهد. قیمت‌ها در طول سال‌های اخیر با جهش‌های پی‌درپی بالا رفته‌اند، اما حجم معاملات به کمترین سطح تاریخی خود رسیده است. خریداران واقعی دیگر توان ورود به بازار را ندارند، چون درآمدها به هیچ وجه همپای افزایش قیمت‌ها رشد نکرده است. از سوی دیگر، فروشندگان هم حاضر به کاهش قیمت‌ها نیستند چون معتقدند ملک همچنان بهترین راه حفظ ارزش دارایی در شرایط تورمی است. نتیجه این وضعیت ساده است: قفل کامل در معاملات.

یکی از معضلات جدی بازار مسکن، فقدان اطلاعات دقیق است. از زمانی که اتحادیه مشاوران املاک دسترسی به داده‌های سامانه کاتب را از دست داده و بانک مرکزی هم انتشار آمار ماهانه مسکن را متوقف کرده، هیچ مرجع رسمی و شفافی وجود ندارد که تصویر درستی از وضعیت بازار ارائه دهد. نبود داده باعث شده حتی تحلیلگران هم بیشتر براساس مشاهدات میدانی یا حدس و گمان اظهارنظر کنند. این فضای مبهم، خود عاملی برای تشدید رکود است، چون خریدار و فروشنده در فقدان شفافیت، محتاط‌تر عمل می‌کنند.

ناتوانی مالی متقاضیان واقعی

یکی از مهم‌ترین دلایل تداوم رکود، کاهش شدید قدرت خرید مردم است. وام‌های بانکی که قرار بود کمکی برای خانه‌اولی‌ها باشند، به دلیل سقف پایین و نرخ بهره بالا عملاً بی‌اثر شده‌اند. حتی اگر فردی بتواند وام بگیرد، باز هم با قیمت‌های نجومی کنونی، این تسهیلات بیشتر شبیه «مسکن موقت» هستند تا راه‌حل واقعی. در چنین شرایطی، بسیاری از خانواده‌ها ترجیح می‌دهند سرمایه اندک خود را وارد بازارهای دیگر کنند یا صرف اجاره‌نشینی کنند تا آنکه به دنبال خرید خانه باشند.

تناقض شعارها و واقعیت

در ماه‌های اخیر بارها شنیده‌ایم که برخی فعالان صنفی یا مشاوران املاک اعلام کرده‌اند «اکنون بهترین زمان خرید خانه است». این توصیه در ظاهر ساده و امیدوارکننده است، اما در عمل تناقضی آشکار با واقعیت دارد. چنین توصیه‌هایی بیشتر برای تحریک بازار و افزایش تعداد معاملات است، چون درآمد بنگاه‌ها وابسته به حق کمیسیون است. بنابراین، طبیعی است که در دوره رکود، برخی برای نجات کسب‌وکار خود این شعارها را تکرار کنند. اما برای خریداران عادی که با پس‌انداز و وام محدود وارد بازار می‌شوند، این حرف بیشتر شبیه یک شوخی تلخ است.

نقش نرخ ارز و تحولات سیاسی

یکی از متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن، نرخ ارز است. بخش زیادی از مصالح ساختمانی و تجهیزات مورد استفاده وارداتی است و افزایش نرخ دلار مستقیماً بر هزینه ساخت اثر می‌گذارد. حتی اگر مصالح تولید داخل باشد، باز هم هزینه حمل‌ونقل و تجهیزات به نرخ ارز وابسته است. همین موضوع باعث می‌شود هر جهش ارزی، انتظارات تورمی در بازار مسکن را افزایش دهد. علاوه بر آن، تحولات سیاسی مثل سرنوشت تحریم‌ها یا وضعیت مذاکرات بین‌المللی نیز می‌تواند بر انتظارات بازار اثر جدی بگذارد. در نتیجه، بازار مسکن همواره چشم‌انتظار سیاست است و این یعنی بی‌ثباتی.

سرمایه‌گذاران نقددار؛ برندگان رکود

البته نباید فراموش کنیم که رکود فعلی برای همه زیان‌آور نیست. گروهی از خریداران که نقدینگی کافی دارند، می‌توانند از این شرایط استفاده کنند. در رکود، معمولاً فروشندگان «پول لازم» حاضر به ارائه تخفیف‌های قابل توجه هستند تا سریع‌تر ملک خود را بفروشند. این فرصت برای خریداران سرمایه‌ای به معنای خرید زیر قیمت و سودآوری در بلندمدت است. اما این گروه در اقلیت قرار دارند و اکثریت متقاضیان مصرفی عملاً از بازار کنار گذاشته شده‌اند.

آینده بازار؛ میان رکود و تورم

پرسش اصلی این است که آینده بازار مسکن در پاییز و زمستان چه خواهد شد؟ پاسخ ساده‌ای وجود ندارد. اما چند سناریو قابل تصور است. اگر نرخ ارز دوباره جهش کند، حتی در شرایط رکود هم قیمت‌های اسمی مسکن بالا خواهد رفت.

اگر هم ثبات نسبی در اقتصاد کلان برقرار شود، بازار همچنان در رکود باقی خواهد ماند چون قدرت خرید مردم تغییر نکرده است. در واقع، مشکل اصلی نه کمبود تقاضا بلکه ناتوانی مالی متقاضیان است. بدون اصلاح سیاست‌های اعتباری و حمایت واقعی از تولید مسکن، چشم‌انداز تغییر جدی وجود ندارد.

جمع‌بندی؛ بازار در بن‌بست سیاست و اقتصاد

بازار مسکن امروز بیش از هر چیز گرفتار بی‌ثباتی سیاست‌ها و نبود شفافیت است. دولت با وعده‌های متعدد از طرح نهضت ملی مسکن گرفته تا برنامه‌های اعتباری، تلاش کرده تصویر امیدوارکننده‌ای ترسیم کند، اما واقعیت بازار چیز دیگری می‌گوید. خانه برای بسیاری از خانوارها همچنان یک رویای دست‌نیافتنی است. اگر قرار است تغییری رخ دهد، باید در سه حوزه تمرکز کرد: بازگشت شفافیت آماری، اصلاح سیاست‌های اعتباری و تقویت قدرت خرید واقعی مردم. در غیر این صورت، رکود تورمی ادامه خواهد داشت و بازار مسکن همچنان در همان بن‌بست همیشگی باقی می‌ماند.