رکود سنگین در بازار مسکن حومه تهران | پرند و پردیس خالی از خریدار!

به گزارش همشهری آنلاین، درحالی‌که طی سال‌های اخیر شهرهای جدید مانند پرند، اندیشه، هشتگرد و پردیس به مقصد اصلی خریداران میان‌درآمد و مستأجران تهرانی تبدیل شده بود، حالا معاملات مسکن در این مناطق به حدی افت کرده که آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی با قیمت نزدیک به هزینه ساخت هم مشتری ندارد.

مشاوران املاک معتقدند بازار در وضعیت انتظار به سر می‌برد و به‌واسطه نقدشوندگی پایین ملک در شهرهای جدید، کمتر کسی حاضر است پول خود را در این بازار حبس کند.

کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن

فعالان بازار می‌گویند در ماه‌های اخیر و به‌ویژه پس از آنکه شمایل جنگ بر بازارها سایه انداخت، نقدینگی از بازار مسکن به سمت دارایی‌های با نقدشوندگی بالاتر حرکت کرده است و پس از نوسانات ارزی و جهش قیمت طلا نیز گرچه ارزش ذاتی مسکن می‌توانست افزایش پیدا کند؛ اما نبود مشتری مانع این اتفاق شد.

مشاوران املاک شهر تهران می‌گویند حتی سرمایه‌گذاران سنتی حوزه مسکن نیز فعلاً ترجیح داده‌اند اقدامی در بازار مسکن انجام ندهند و به‌ویژه از خرید و سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید خودداری کنند. به باور آنها، در شرایطی که بازدهی سایر بازارها در کوتاه‌مدت بیشتر از بازار مسکن است، نقدینگی راهی این بازار نمی‌شود و خرید ملک به‌ویژه در مناطق حومه تهران ریسک بالایی دارد.

رکود سنگین پس از رشد ناکام

از اواخر سال گذشته، قیمت مسکن در شهر تهران عمدتاً به دلیل افزایش نرخ ارز رو به افزایش گذاشت و تا اواسط خرداد حدود ۱۰ تا ۱۵درصد افزایش پیدا کرد؛ اما در خردادماه، از یک سو جنگ تحمیلی ۱۲روزه و از سوی دیگر اخراج گسترده اتباع خارجی غیرمجاز، تقاضا در بازار اجاره را در بعضی از مناطق تهران کاهش داد. در این شرایط، فروکش کردن تورم اجاره نیز وزنه‌ای شد برای افول بازدهی مورد انتظار در بازار مسکن و کسادی بیشتر این بازار.

فارغ از تحولات اقتصاد سیاسی، بازار مسکن از منظر حضور متقاضیان مؤثر و بالفعل نیز با چالشی بزرگ مواجه است؛ چراکه توان خرید خانوارها در برابر قیمت‌های مسکن حتی در مناطق ارزان و حومه شهر هیچ مناسبتی ندارد و کمتر خانوار مزد و حقوق‌ بگیری پیدا می‌شود که بتواند به مدد پس‌انداز و وام مسکن، قدرت خرید مسکن حداقلی داشته باشد.

در سال‌های اخیر، سهم عمده معاملات مسکن تهران در اختیار تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی قرار داشته و در یکی دو سال اخیر این سهم به‌شدت افزایش پیدا کرده است؛ به گونه که از منظر مشاوران املاک، حدود ۹۰درصد معاملات به این دسته از متقاضیان اختصاص دارد.

ثبات ظاهری، افت واقعی

مسکن همواره با چسبندگی قیمت مواجه بوده و حتی پس از جهش‌های چند صد درصدی، هیچ‌گاه تن به کاهش قیمت نداده است. بازار مسکن در دوره‌های گذشته، در بهترین حالت، با ثبات قیمت و رشد نکردن همپای تورم، بخشی از حباب قیمتی خود را تخلیه کرده است؛ اما در دوره اخیر رکود به‌قدری سنگین است که فروشندگان واقعی باید به کاهش قیمت تن بدهند و با تخفیف‌های جذاب مشتری پیدا کنند.

از نگاه فعالان بازار، ثبات قیمتی مسکن در ماه‌های اخیر و کاهش قیمت آن در معاملات واقعی، نتیجه نبود تقاضای مؤثر است و در بسیاری از شهرهای جدید که خریداران واقعی عقب‌نشینی کرده‌اند، معاملات فقط برای رفع نیاز فوری و در قیمت‌های پایین‌تر از قیمت اسمی انجام می‌شود.

مهاجرت معکوس بلای جان شهرهای جدید

شهرهای جدید که در دهه گذشته به‌عنوان گزینه‌ای برای خانه‌دار شدن خانوارهای تهرانی شناخته می‌شدند، اکنون با کاهش محسوس تقاضای مصرفی مواجهند.

طبق گفته مشاوران املاک، بخشی از متقاضیان که در سال‌های گذشته برای فرار از اجاره‌های سنگین تهران به این شهرها نقل‌مکان کرده بودند، به دلیل کمبود خدمات شهری و دشواری رفت‌وآمد، دوباره به مناطق ارزان‌تر پایتخت یا حومه شهر بازگشته‌اند و همین مسئله وضعیت عرضه و تقاضای شهرهای جدید را نامتناسب‌تر کرده است.

بازار در انتظار تعیین تکلیف

اکثر مشاوران املاک معتقدند بازار مسکن تهران و شهرهای جدید در ماه‌های پیش‌رو در وضعیت انتظار باقی می‌ماند. آن‌ها معتقدند باوجود اینکه قیمت دلاری مسکن به‌شدت افت کرده و از حدود ۱۴۰۰دلار به مرز هزار دلار رسیده است؛ باز هم تا زمانی که اقتصاد و بازارها از منظر سیاسی به درک قاطع نرسند، رونق بازار مسکن دور از انتظار خواهد بود.

نکته قابل توجه این است که در برخی از شهرهای جدید، قیمت فروش آپارتمان‌های زیر ۵ سال و زیر ۱۰سال در مقایسه با میزان آورده و تسهیلات بانکی واحدهای در حال احداث نهضت ملی مسکن به‌صرفه‌تر شده است. این مسئله، یکی از دلایلی است که متقاضیان نهضت ملی مسکن را نسبت به واریز آورده نقدی که مدام مبلغ آن بیشتر می‌شود، دلسرد کرده است.