اوضاع متقاضیان مسکن ملی حسابی وخیم شد

بر اساس این گزارش، بانک‌ها در سه سال گذشته تنها ۳۰ درصد از تعهدات خود را انجام داده‌اند که نتیجه آن، ایجاد صف حدود یک میلیون نفری برای دریافت وام و به خطر افتادن برنامه ساخت مسکن حمایتی برای اقشار کم‌درآمد بوده است.

آمارهای هشداردهنده تسهیلات‌دهی

ساخت مسکن حمایتی مهم‌ترین سیاست اجرایی تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد یا با درآمد متوسط است که نمی‌توانند صرفاً با تکیه بر توان مالی خود خانه‌دار شوند و تأمین مسکن آنها طبق قانون، به حمایت‌های مختلف نیاز دارد. طبق قانون برنامه هفتم توسعه، باید ۱.۵ میلیون مسکن حمایتی ظرف ۵ سال در کشور ساخته شود. ساخت مسکن حمایتی در حال حاضر بر اساس قانون جهش تولید مسکن (مصوب سال ۱۴۰۰) و طرح نهضت ملی مسکن در حال اجراست، دو محور اصلی ساخت مسکن حمایتی در قانون جهش تولید مسکن این برنامه تأمین زمین رایگان و پرداخت تسهیلات بانکی است. با اینکه تأمین زمین حدود یک میلیون مسکن حمایتی انجام شده اما ساخت و تکمیل واحدها معطل پرداخت وام بانکی است.

گزارش آماری مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد عملکرد وضعیت پرداخت تسهیلات در قالب قانون جهش تولید مسکن در کشور بسیار  کم بوده به طوری که در سه سال اول اجرای قانون، به نسبت تکلیف قانونی حدود ۳۰ درصد بوده است. این موضوع سبب ایجاد صف شدید حدود یک میلیون نفری برای دریافت تسهیلات مسکن شده است. این گزارش نشان می‌دهد بانک‌ها رغبتی برای پرداخت تسهیلات مسکن نداشته و قانون جهش تولید مسکن نیز نتوانسته این نقص را برطرف کند.

در شرایطی که در کشور نیازمند حداقل ساخت و تأمین یک میلیون مسکن برای اقشار کم درآمد هستیم و از طرفی با وجود بانک محور بودن تأمین مالی در کشور، بانک‌های کشور در مقایسه با سایر کشورها، تسهیلات کافی به بخش مسکن پرداخت نمی‌کنند.

عوامل متعددی در ایجاد مشکل خانه‌دار شدن مردم بویژه در دهک‌های پایین و متوسط دخیل است، پایین بودن سطح درآمد این خانوار مانع اصلی برای تأمین مسکن است از این رو حمایت از آنها چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره در قانون (جهش تولید مسکن و ساماندهی بازار مسکن و اجاره) دیده شده است که مهم‌ترین آن پرداخت تسهیلات است. اما بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان ساخت و اجاره مسکن کوتاهی کرده‌اند.

بر اساس این گزارش، در سال اول اجرای قانون جهش تولید مسکن (شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۱) بانک‌ها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان وام به ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن اختصاص می‌دادند اما ۸۶ درصد از تعهد انجام نگرفته است و از این مبلغ ۵۱ هزار میلیارد تومان تسهیلات به متقاضیان داده شده است.

در سال دوم اجرای قانون (شهریور ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲) نیز سهم بانک‌ها پرداخت ۴۵۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات بوده که ۱۲۳ هزار میلیارد تومان آن پرداخت شده و ۷۳ درصد آن پرداخت نشده است.

سال سوم اجرای قانون (شهریور ۱۴۰۲ تا شهریور ۱۴۰۳) نیز پرداخت وام ۶۰۶ هزار میلیارد تومانی برای ساخت واحدهای حمایتی برعهده بانک‌ها قرار داده شده که ۲۳۸ هزار تومان آن پرداخت شده و ۶۱ درصد تعهدات برآورده نشده است.

در مجموع از شهریور ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ بانک‌ها باید ۱۴۲۴همت تسهیلات به نهضت ملی مسکن می‌پرداختند اما رقم پرداخت شده ۴۱۲.۷ همت است، این رقم‌ها نشان می‌دهد در این سه سال ۷۱ درصد از تعهدات بانک‌ها برای تأمین مالی مسکن حمایتی به سرانجام نرسیده است.

ایجاد صف یک میلیون نفری و تعلیق پروژه‌ها

در آماری که بانک مرکزی از پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن ارائه می‌دهد، کل انواع ساختمان مانند تجاری و… نیز محاسبه می‌شود در حالی که بخش قابل توجهی از تسهیلات مسکن توسط بانک‌ها به دلیل سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و نه مسکن همچون ساخت مراکز خرید بزرگ بوده است. تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و به طور خاص تسهیلات پرداختی در قالب قانون جهش تولید مسکن ارقام پایینی دارد که در نتیجه آن و با توجه به تکلیف قانونی ساخت متوسط یک میلیون واحد مسکن درسال، صف طولانی و شدید برای متقاضیان تسهیلات ایجاد شده است. این موضوع دستیابی به اهداف ساخت مسکن را در کشور با مشکل مواجه می‌کند.

مقایسه با استانداردهای جهانی

آمارهای مختلف جهانی نشان می‌دهد که تسهیلات مسکن در ایران در مقایسه با سایر کشورهای دنیا در سطوح پایینی قرار دارد. یکی از شاخص‌هایی که می‌تواند نشان‌دهنده سطوح پایین تسهیلات مسکن در کشور باشد، نسبت مانده تسهیلات بخش مسکن به کل مانده تسهیلات در نظام بانکی است. در بسیاری از کشورها، تسهیلات رهنی (تسهیلات به پشتوانه وثایق ملکی) به صورت متوسط ۱۹ درصد از مانده تسهیلات پرداختی نظام بانکی را تشکیل می‌دهند، اما در نظام بانکی کشور سهم مانده تسهیلات بخش مسکن و ساختمان به کل مانده تسهیلات در سال ۱۴۰۲ حدود ۱۰ درصد است که در صورت کسر تسهیلاتی که به پروژه‌های ساختمانی برخی بانک‌های خصوصی داده شده است، این رقم بسیار کاهش خواهد یافت.

چرا بانک‌ها وام نمی‌دهند؟

شبکه بانکی به دلایلی نظیر پایین بودن نرخ سود تسهیلات مسکن، دوره طولانی بازپرداخت وام، استطاعت ناکافی دریافت‌کنندگان وام مسکن، دستوری بودن نرخ سود، تغییرات بالای نرخ سود در بلندمدت، ریسک نقدینگی و انجماد دارایی‌های بانک‌ها و… انگیزه کافی برای پرداخت تسهیلات مسکن را ندارد. قانون جهش تولید مسکن نیز نتوانسته است این مشکلات را برطرف کرده و انگیزه الزام به منظور پرداخت تسهیلات مسکن را ایجاد کند. هرچند در قانون جهش تولید مسکن اخذ جریمه مالیاتی از بانک‌هایی که تعهدات خود در نهضت ملی مسکن را انجام نداده‌اند، آورده شده است اما طبق گزارش‌های رسمی، تاکنون هیچ جریمه‌ای از بانک‌ها از این محل دریافت نشده است. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین به ابهامات و اشکالات قانون جهش تولید مسکن اشاره دارد که مانعی برای عمل به تعهدات توسط شبکه بانکی است. طبق گزارش، رفع ابهامات قانون، موجب افزایش میزان تکلیف بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن خواهد شد.

یکی دیگر از مشکلاتی که بانک‌ها با استناد به آن پرداخت تسهیلات را به عقب انداخته‌اند، تکمیل نبودن زیرساخت‌ها و عدم اتصال به سامانه‌های وزارت راه و شهرسازی است.

راه‌حل‌های پیشنهادی

پیشنهاد مرکز پژوهش‌های مجلس برای حل این مشکل، این است که اگر بانک‌ها در سال‌های بعد به تعهدات خود عمل کردند جریمه مالیاتی به آنها عودت داده شود. به طور مثال، اگر بانکی مکلف به پرداخت ۶ همت توأم در سال اول اجرای قانون بوده و هیچ گونه عملکردی در این زمینه نداشته که منجر به پرداخت ۱.۲ همت مالیات شده است، درصورتی که در سال‌های بعد مبلغ ۶ همت تسهیلات را علاوه بر سهمیه همان سال خود پرداخت کند، به نسبت اندازه مالیات معادل آن از دولت طلبکار شود. از طریق این سازوکار آن دسته از بانک‌هایی که در واقعیت به دلیل مشکل عدم اتصال به سامانه عملکرد نداشته‌اند، قادر خواهند بود وضعیت گذشته را جبران کنند.

تعریف مکانیسم‌های تشویقی و انگیزشی در قبال ارائه تسهیلات قانون جهش تولید مسکن، نرخ‌گذاری متناسب برای تسهیلات مسکن، اقساط پلکانی برای بازپرداخت تسهیلات و تعریف دیگر روش‌های تأمین مالی تولید مسکن راهکارهای دیگری است که در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس برای رفع موانع پرداخت تسهیلات بانکی ارائه شده است.