فشار بازار مسکن افتاد

در شرایطی که بازارهای رقیب دچار نوسانات محسوس شدند، بازار مسکن با کمترین میزان تلاطم به مسیر خود ادامه داد و بار دیگر به عنوان یکی از با‌ثبات‌ترین بازارها در مقطع زمانی فعلی ظاهر شد.

فروردین‌ماه ۱۴۰۴ که به‌دلیل آغاز مذاکرات دیپلماتیک ایران با غرب، به‌نوعی به ماه «چشم‌انتظاری و مذاکرات» تبدیل شد، اغلب بازارهای مالی را تحت تأثیر قرار داد. در این میان، فعالان بازار مسکن نیز با نگاهی محتاطانه، از انجام معاملات جدی خودداری کردند و در وضعیت «انتظار» به‌سر بردند. همین فضای کم‌تحرک و دور از هیجان موجب شد تا بازار مسکن، در مقایسه با سایر بازارها، کم‌نوسان‌ترین چهره را در نخستین ماه سال به نمایش بگذارد. در چنین فضایی، خرید و فروش‌ واحدهای مسکونی تقریباً به حداقل رسید و رکود سنتی فروردین‌ماه بار دیگر بر تحولات سیاسی و انتظارات ناشی از آن غلبه کرد.

شاخص قیمت مسکن در ابتدای اردیبهشت امسال نشان می‌دهد، میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در نوبت فروش ارائه‌شده به بازار، در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران در فروردین ماه، به سطح ۱۰۲ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که این رقم نسبت به اسفند ماه حاکی از رشد ماهانه ۲.۷ درصدی است. 

این در حالی است که این رشد ماهانه قیمت خانه در مقایسه با تورم ماهانه ۵ درصدی در اسفند به معنای «کاهش سرعت افزایش» در نخستین ماه از سال ۱۴۰۴ است. در اسفند که بازار مسکن طی ماه‌ها از قیمت دلار عقب مانده بود، بازدهی آن در آخرین ماه سال ۱۴۰۳ به رشد ۵.۱ درصدی رسید که این رقم بالاترین میزان رشد ماهانه در طول سال ۱۴۰۳ بوده است.

مقایسه روند رشد قیمت اسفند ماه نشان می‌دهد، تغییرات قیمتی در فروردین با رشد کمتر از ۳درصدی بسیار کمتر از اسفند بوده و از آن عقب افتاد. این امر اول به دلیل رفتار سنتی بازیگران این بازار در فروردین هر سال است که اقدام به «رصد بازار» می‌کنند و این موضوع منجر به کمتر تاثیر گرفتن بازار مسکن از تحولات سیاسی فعلی بوده است.

نشانه دیگر از تاثیر کم بازار مسکن از شرایط سیاسی فعلی یا همان ماه «مذاکرات»، ثبت کمترین نرخ تغییر قیمت مسکن با رشد ۲.۷ درصد در مقایسه با بازدهی ماهانه بورس، دلار و سکه است. در حالی که در این سه بازار، رشدهای دو‌رقمی مثبت و منفی قیمت‌‌ها در فاصله اسفند پارسال تا فروردین امسال رخ داد و از زمان آغاز مذاکرات بین ایران و آمریکا در فروردین بازدهی ماهانه بورس و دلار و سکه به ترتیب ۱۳.۵ درصد، منفی ۱۶ درصد و منفی ۲۴ درصد در فروردین به ثبت رسید. بنابراین بازار مسکن با رشد کمتر از ۳درصد، کم‌هیجان‌‌ترین بازار بود که نسبت به دیگر بازار‌‌ها به تغییر اقتصادی و سیاسی، واکنش شدید نشان نداده است.

شاخص مسکن در ابتدای اردیبهشت در بررسی تورم نقطه‌‌ای نیز نشان می‌دهد، تورم مسکن در ابتدای اردیبهشت امسال در مقایسه با ابتدای اردیبهشت سال گذشته در حدود ۲۵ درصد بوده است. به‌طور کلی، آنچه وضعیت بازار با توجه به روایت واسطه‌ها نشان می‌دهد، بازار در یک رکود نسبی قرار دارد و هر دو سمت بازار در انتظار آینده مذاکره ایران و آمریکا هستند و بازار معاملات فعلا نسبتا متوقف شده‌‌ است.

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، اینکه چرا بازار مسکن متفاوت از دیگر بازارها عمل کرد یک علت اصلی دارد و آن«رفتار سنتی» بازار مسکن در فروردین است که دو سمت عرضه و تقاضا از بازار معاملات تقریبا خارج شده‌اند. فضای بازار معاملات مسکن در فروردین ماه بیشتر تحت تاثیر «رفتار سنتی مخصوص نخستین ماه هر سال» بود؛ در فروردین دو سمت بازار ملک به «رصد اوضاع» مشغول می‌شوند و تا زمانی که «تابلوی متغیرهای اقتصادی» به شکل کامل «دید نسبت به آینده» ندهد، معاملات شروع نمی‌شود.

قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان های تهران

دومین دلیل نیز به موضوع مذاکرات و توافق بازمی‌گردد.تحقیقات میدانی از روایت واسطه‌های ملکی حاکی است، کاهش و رخوت معاملات به معنای بی‌‌تفاوتی معامله‌گران نسبت به ریل مذاکرات و توافق نیست، بلکه نوعی «احتیاط» در معاملات صورت گرفته است که این علامتی از تاثیر شروع مذاکرات ایران و غرب است. پیش‌‌بینی واسطه‌ها از بازار مسکن روشن شدن موتور معاملات مسکن از اواسط اردیبهشت به بعد است که احتمالا بازار با تغییراتی همراه خواهد بود.

با وجود اینکه در فروردین تقریبا تقاضای سرمایه‌‌ای کاهش چشمگیری داشته و عمده تقاضای حداقلی مصرفی بوده‌اند، انتظار می‌رود، اثر کاهنده مذاکرات روی قیمت مسکن و میل خرید سرمایه‌‌ای، از اردیبهشت محسوس‌‌تر شود.اما وضعیت بازار در فروردین ماه حاکی از ارائه فایل‌‌های بسیار کم به بازار بوده است که واسطه‌ها علت آن را «قصد تبدیل» عنوان کرده‌‌اند و عمده مالکان قصد دارند تا زمان مشخص شدن اوضاع بیرونی بازار صبر کنند.

اما اینکه چرا بازار مسکن نسبت به دیگر بازارها به موضوع مذاکره و ریل توافق ایران و آمریکا و تنش‌‌های سیاسی واکنش شدید نشان نداده است که می‌تواند به دو شکل ظاهر شود. اول کاهش مداوم و پایدار خریدهای کوتاه‌‌مدت و سرمایه‌‌ای است و عامل دوم که نتیجه شکل اول است، ثبات یا کاهش قیمت مسکن را می‌تواند به همراه داشته باشد. از این رو، پیش‌‌بینی واسطه‌های بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد، در صورت توافق «روند افزایش ماهانه» قیمت‌‌ها متوقف می‌شود و رکود معاملاتی ماه‌ها و احتمالا تا پایان سال ادامه خواهد داشت.