«خانه‌ریز» تهران چیست؟ همه جزئیات خرید سانتی‌متری مسکن، قیمت، شرایط و نحوه ثبت‌نام

به گزارش سایت طلا، سحر فدایی، کارشناس بازار ملک تهران، در رابطه با طرح «خانه ریز» جزئیات کاملی را در اختیار ما قرار داده است. در ادامه به ابهامات این طرح تا حد امکان پاسخ داده شده است.

هر «خانه‌ریز» معادل ۰.۰۱ مترمربع

بیا بازی ببین

ماینکرفت | هیچی نگفت... یواشکی وین گرفت!	روبلاکس | رفتیم اسکویید گیم، دیگه رفاقتی باقی نموند...
ماینکرفت | پیکار سه نوب با دراگون... | بقا با رفقا قسمت ۹ (پارت آخر)	ماینکرفت | کی فکرشو میکرد توی بدوارز انقدر کمپ جوابه!!!

هر «خانه‌ریز» معادل ۰.۰۱ مترمربع، یعنی ۱۰۰ سانتی‌مترمربع از یک مترمربع است. بنابراین با خرید ۱۰۰ خانه‌ریز، فرد از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از پروژه برخوردار می‌شود.

هدف شهرداری از اجرای این طرح، فراهم کردن امکان ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن و مشارکت مردم در پروژه‌های ساختمانی عنوان شده است.

با این حال، نکته مهم این است که خرید یک خانه‌ریز به معنی مالکیت یک واحد آپارتمان نیست. تنها در صورتی که فرد به اندازه لازم خانه‌ریز خریداری کند و شرایط نهایی پروژه را داشته باشد، می‌تواند از حق خرید یک واحد مستقل استفاده کند.

اولین پروژه خانه‌ریز کجاست؟

اولین پروژه این طرح در بلوار آیت‌الله کاشانی، منطقه ۵ تهران قرار دارد.

مشخصات اعلام‌شده پروژه عبارت است از:

زیربنای کل: ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع

زیربنای مفید: ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع

تعداد طبقات: ۹ طبقه

تعداد واحدها: ۵۴ واحد مسکونی

نام پروژه: فجر

محل پروژه: بلوار آیت‌الله کاشانی تهران

مدت ساخت اعلام‌شده برای پروژه‌های طرح: حداکثر حدود ۲ سال، هرچند برای پروژه نخست باید زمان‌بندی رسمی درج‌شده در قرارداد و سکوی عرضه را ملاک قرار داد.

عرضه عمومی نخستین پروژه از سه‌شنبه ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ آغاز شده است.

قیمت خانه‌ریز چقدر است؟

قیمت هر خانه‌ریز بر اساس ارزش‌گذاری پروژه تعیین می‌شود و قیمت اعلامی می‌تواند با تغییر ارزش پروژه تغییر کند.

در اطلاعات منتشرشده درباره پروژه نخست، قیمت حدود ۱۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام شده است. با این مبنا، قیمت یک خانه‌ریز ۰.۰۱ مترمربعی حدود ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.

اما یک گزارش دیگر در آستانه عرضه عمومی، قیمت هر خانه‌ریز پروژه را حدود ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان اعلام کرده است. بنابراین برای خرید واقعی، عدد نهایی نمایش‌داده‌شده در سکوی رسمی خانه‌ریز و قرارداد همان پروژه را ملاک قرار دهید و به ارقام منتشرشده در خبرها اکتفا نکنید.

یک مثال ساده

اگر قیمت هر خانه‌ریز را ۱.۵ میلیون تومان فرض کنیم:

۱ خانه‌ریز = حدود ۱.۵ میلیون تومان

۱۰ خانه‌ریز = حدود ۱۵ میلیون تومان

۱۰۰ خانه‌ریز = حدود ۱۵۰ میلیون تومان

۱۰۰۰ خانه‌ریز = حدود ۱.۵ میلیارد تومان

۵۰۰۰ خانه‌ریز = حدود ۷.۵ میلیارد تومان

البته این محاسبه صرفا بر مبنای قیمت اولیه ۱۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع است و ارزش خانه‌ریزها در طول پروژه می‌تواند تغییر کند.

آیا با خرید خانه‌ریز صاحب خانه می‌شویم؟

نه، لزوماً. این مهم‌ترین نکته طرح است.

اگر فرد فقط چند خانه‌ریز بخرد، مالک یک آپارتمان مستقل نمی‌شود. او در واقع از منافع تغییر ارزش بخشی از پروژه برخوردار است.

طبق توضیحات منتشرشده از سوی شهرداری، اگر فرد تعداد خانه‌ریزهای لازم برای یک واحد را در اختیار داشته باشد، در پایان پروژه و در زمان واگذاری، برای خرید آن واحد از حق تقدم در شرایط مساوی برخوردار خواهد بود. واگذاری نهایی پروژه نیز از طریق مزایده انجام می‌شود.

بنابراین عبارت «با یک میلیون تومان صاحب خانه شوید» تعبیر دقیقی نیست. با چنین مبلغی می‌توان وارد طرح شد، اما برای مالکیت یک واحد کامل، سرمایه بسیار بیشتری لازم است.

اگر نتوانیم یک واحد کامل بخریم چه می‌شود؟

یکی از ویژگی‌های اعلام‌شده طرح این است که سرمایه‌گذار مجبور نیست حتماً تا پایان پروژه برای خرید یک واحد کامل صبر کند.

خانه‌ریزهای خریداری‌شده قابلیت معامله دارند و دارنده می‌تواند آنها را قبل از پایان پروژه در سکوی مربوطه عرضه کند. همچنین امکان مشارکت همزمان در چند پروژه نیز پیش‌بینی شده است.

به همین دلیل، مدل خانه‌ریز بیشتر به سرمایه‌گذاری خرد در ملک شباهت دارد تا خرید سنتی آپارتمان.

سود خانه‌ریز از کجا می‌آید؟

طبق توضیحات شهرداری، سرمایه‌گذار از دو عامل می‌تواند منتفع شود؛ «افزایش ارزش ملک و مسکن» و «افزایش ارزش ناشی از پیشرفت فیزیکی پروژه»

به بیان ساده، اگر پروژه در زمان خرید هنوز در مراحل ابتدایی باشد، با پیشرفت ساخت، ارزش آن نیز می‌تواند افزایش پیدا کند. همچنین افزایش قیمت مسکن در بازار می‌تواند روی ارزش خانه‌ریز اثر بگذارد.

البته این به معنی سود تضمین‌شده نیست. ارزش سرمایه‌گذاری می‌تواند تحت تأثیر شرایط بازار، قیمت فروش نهایی ملک، هزینه ساخت و وضعیت پروژه قرار گیرد.

آیا پرداخت‌های بعدی هم وجود دارد؟

یکی از تفاوت‌هایی که شهرداری میان «خانه‌ریز» و پیش‌فروش سنتی مسکن مطرح کرده، این است که در خانه‌ریز قرار نیست خریدار به‌طور معمول تعهد پرداخت اقساط آینده برای تکمیل همان واحد داشته باشد.

در مدل معرفی‌شده، فرد هر تعداد خانه‌ریز را که توان مالی دارد خریداری می‌کند و می‌تواند بعداً تعداد آن را افزایش دهد.

با این حال، شرایط دقیق هر پروژه را باید در قرارداد همان پروژه بررسی کرد؛ زیرا ضوابط، قیمت، نحوه معامله و شرایط خروج ممکن است بین پروژه‌ها متفاوت باشد.

آیا امکان فروش خانه‌ریز وجود دارد؟

بله. شهرداری اعلام کرده است که برای جلوگیری از قفل شدن سرمایه مردم تا پایان پروژه، امکان خریدوفروش خانه‌ریز در سکوی مربوطه فراهم شده است. همچنین شرکت سرمایه‌گذاری شهر اعلام کرده در صورت تقاضای دارندگان، طبق شرایط قرارداد نسبت به خرید خانه‌ریز آنها اقدام می‌کند.

اما این موضوع را نباید به معنای نقدشوندگی تضمین‌شده در هر زمان و هر قیمت تلقی کرد. شرایط فروش و قیمت بازخرید باید از متن قرارداد و مقررات سکوی خانه‌ریز بررسی شود.

نحوه قیمت‌گذاری چگونه است؟

طبق توضیحات منتشرشده، قیمت واگذاری اولیه بر اساس ارزیابی کارشناسان رسمی تعیین می‌شود.

پس از عرضه اولیه نیز قیمت خانه‌ریزها در بستر مربوطه و بر اساس قواعد اعلام‌شده برای خریدوفروش تعیین می‌شود.

یکی از نکات مهم این طرح همین موضوع است؛ زیرا برخلاف خرید یک آپارتمان آماده، در اینجا با پروژه‌ای مواجه هستیم که هنوز ساخته نشده یا در مراحل ساخت قرار دارد و ارزش آن در طول زمان تغییر می‌کند.

لینک ثبت‌نام و خرید خانه‌ریز

سکوی رسمی عرضه خانه‌ریز شهرداری تهران:

ورود به سکوی رسمی «خانه‌ریز» (https://khanehriz.shahrzadcity.ir/)

طبق اعلام سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های شهرداری تهران، عرضه عمومی پروژه نخست از همین سکو انجام می‌شود.

همچنین سامانه اصلی شهرزاد شهرداری تهران از طریق آدرس زیر در دسترس است:

ورود به سامانه شهرزاد

نکته: برای خرید، بهتر است مستقیماً از دامنه رسمی khanehriz.shahrzadcity.ir وارد شوید و از پرداخت وجه به لینک‌هایی که در شبکه‌های اجتماعی یا کانال‌های غیررسمی منتشر می‌شوند خودداری کنید.

مراحل ورود و خرید خانه‌ریز

روند کلی به این شکل است:

۱. ورود به سکوی خانه‌ریز

وارد سکوی رسمی خانه‌ریز شوید.

۲. ایجاد یا ورود به حساب کاربری

اطلاعات مورد نیاز را وارد کرده و حساب کاربری خود را فعال کنید.

۳. انتخاب پروژه

در حال حاضر پروژه نخست در منطقه ۵ تهران عرضه شده است. اطلاعات پروژه، مشخصات، قیمت و شرایط قرارداد باید در صفحه همان پروژه قابل مشاهده باشد.

۴. مطالعه قرارداد

قبل از پرداخت، قرارداد و شرایط فروش، نحوه محاسبه ارزش، شرایط فروش مجدد، نحوه واگذاری نهایی و حقوق خریدار را به‌دقت مطالعه کنید.

۵. انتخاب تعداد خانه‌ریز

می‌توانید متناسب با سرمایه خود تعداد موردنظر را انتخاب کنید.

۶. پرداخت

پس از تأیید خرید، وجه را از مسیر رسمی سامانه پرداخت کنید.

آیا خانه‌ریز همان «مسکن متری» است؟

خیر، از نظر ساختار قراردادی دقیقاً یکسان نیست.

طرح‌های «فروش متری مسکن» در سال‌های گذشته عمدتاً با ایده عرضه اوراق یا ابزارهای مالی در بازار سرمایه مطرح شدند، اما به مرحله اجرای پایدار نرسیدند. شهرداری تهران اکنون مدل متفاوتی را با نام «خانه‌ریز» و در بستر پلتفرم شهرزاد اجرا کرده است.

مدیریت شهری نیز تأکید کرده که خانه‌ریز را نباید با توکنایز کردن ملک یا فروش سهامی مسکن یکی دانست.

تفاوت خانه ریز با پیش خرید آپارتمان

مزیت‌های احتمالی طرح

از نگاه طرفداران طرح، مهم‌ترین مزیت‌ها عبارتند از:

ورود با سرمایه کم: فرد لازم نیست از ابتدا چند میلیارد تومان برای خرید یک آپارتمان در اختیار داشته باشد.

امکان سرمایه‌گذاری تدریجی: فرد می‌تواند به‌مرور تعداد خانه‌ریزهای خود را افزایش دهد.

مشارکت در بازار مسکن: سرمایه‌های کوچک به یک پروژه ساختمانی متصل می‌شوند.

امکان معامله قبل از پایان پروژه: سرمایه‌گذار الزاماً مجبور نیست تا پایان ساخت منتظر بماند.

حضور شهرداری در ساختار پروژه: شهرداری اعلام کرده قرارداد ساخت پروژه پیش از عرضه منعقد شده و سازنده سهم مشخصی از پروژه دارد. در پروژه نخست، سهم سازنده حدود ۴۰ درصد اعلام شده است.

اما ریسک‌های خانه‌ریز چیست؟

این قسمت برای تصمیم‌گیری اهمیت زیادی دارد.

۱. خانه‌دار شدن تضمین‌شده نیست

با خرید چند خانه‌ریز، شما صاحب یک آپارتمان نمی‌شوید. برای رسیدن به یک واحد کامل باید تعداد لازم خانه‌ریز را در اختیار داشته باشید و شرایط واگذاری نهایی را نیز رعایت کنید.

۲. سود تضمین‌شده نیست

اگرچه شهرداری از افزایش ارزش ناشی از رشد قیمت مسکن و پیشرفت پروژه صحبت کرده، اما این به معنای تضمین سود مشخص سالانه نیست.

۳. پروژه هنوز ساخته نشده است

در پروژه نخست، سرمایه‌گذاری روی ملکی انجام می‌شود که در زمان خرید هنوز در مرحله ساخت قرار دارد. بنابراین ریسک‌های معمول ساخت‌وساز همچنان وجود دارد.

۴. قیمت‌گذاری مهم است

یکی از پرسش‌های اصلی کارشناسان درباره چنین مدلی، نحوه قیمت‌گذاری پروژه‌ای است که هنوز تکمیل نشده است. ارزش‌گذاری اولیه و نحوه تعیین قیمت‌های بعدی می‌تواند تأثیر مستقیمی بر بازده سرمایه‌گذار داشته باشد.

۵. نقدشوندگی را نباید با سپرده بانکی اشتباه گرفت

اینکه امکان فروش خانه‌ریز در سامانه پیش‌بینی شده، لزوماً به این معنا نیست که هر لحظه و با هر قیمتی خریدار پیدا خواهد شد.

۶. ابهام‌های حقوقی و نظارتی

طرح با انتقادهایی نیز مواجه شده است. نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس در خردادماه ۱۴۰۵ خواستار شفاف‌سازی ابعاد اقتصادی و اجتماعی طرح شد و درباره پشتوانه کارشناسی و جایگاه آن در سیاست‌های دولت پرسش‌هایی مطرح کرد.

بنابراین قبل از سرمایه‌گذاری، متن قرارداد رسمی پروژه و تعهدات دقیق طرفین اهمیت زیادی دارد.

خانه‌ریز برای چه کسی مناسب است؟

خانه‌ریز را بهتر است یک ابزار سرمایه‌گذاری خرد در پروژه ساختمانی بدانیم، نه یک برنامه دولتی برای واگذاری خانه ارزان.

اگر فرد سرمایه محدودی دارد و می‌خواهد به‌تدریج در بازار ملک سرمایه‌گذاری کند، این طرح می‌تواند از نظر ساختار جذاب باشد.

اما اگر هدف فرد این است که با چند میلیون تومان صاحب یک واحد مسکونی شود، خانه‌ریز چنین وعده‌ای نمی‌دهد.

مهم‌ترین نکته این است که قبل از خرید باید چهار مورد را دقیق بررسی کرد:

قیمت روز هر خانه‌ریز، متن قرارداد، نحوه فروش و بازخرید، و شرایط واگذاری نهایی واحدها.

از آنجا که عرضه عمومی نخستین پروژه از ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ آغاز شده، اطلاعات سامانه رسمی در حال به‌روزرسانی است و برای قیمت و شرایط نهایی، اطلاعات همان سکو باید بر خبرهای قدیمی اولویت داشته باشد.